QUAD-HUS TILL SALU

Lo que te está diciendo el propietario, en lenguaje claro, es esto:

???? No ve equilibrada la penalización de las arras.

???? Traducción de lo que quiere:

• Ahora mismo, según él entiende:
  • Si el comprador se echa atrás, vosotros (o el vendedor) solo recibís 2.500 €
• Pero él quiere que:
  • Si el comprador incumple → pierda 5.000 €
  • Si el vendedor incumple → pague también 5.000 €

???? Es decir: quiere igualdad total en la penalización para ambas partes.

???? Sobre lo de “añadir gastos de gestión del agente"

Aquí está intentando decir:

• Que si el comprador se retira, no solo se pierdan arras, sino que:
• También se cubran vuestros honorarios o gestión inmobiliaria

???? En el fondo está intentando:

• Protegerse más
• Y asegurarse de que la inmobiliaria también cobre si hay desistimiento

⚠️ Punto importante (muy importante):

En España, las arras penitenciales (art. 1454 CC) funcionan así:

• Comprador desiste → pierde lo entregado
• Vendedor desiste → devuelve el doble

???? O sea:

• Si son 2.500 €:
  • Comprador pierde 2.500 €
  • Vendedor paga 5.000 €

???? Por eso dice que “no le cuadra", porque:

• Él quiere que ambos arriesguen lo mismo (5.000 €)

???? Resumen claro:

El propietario quiere:

1. Subir las arras a 5.000 €
2. Que la penalización sea igual para ambas partes
3. (Opcional) Meter una cláusula para cubrir honorarios de agencia

???? Qué puedes responderle:

Puedes decirle algo como:

“Las arras funcionan así legalmente: el comprador pierde lo entregado y el vendedor devuelve el doble. Si quieres que la penalización sea mayor, podemos subir la cantidad de arras."

Si quieres, te redacto la cláusula correcta para que no haya confusión ni problemas legales ????

Buena duda — y aquí hay que ser claro: no es lo mismo una aceptación de oferta que un contrato de arras.

???? En una aceptación de oferta

???? NO es obligatorio (ni recomendable complicarlo mucho) con temas de penalizaciones complejas.

Normalmente solo se indica:

• Precio acordado
• Forma de pago
• Plazo para firmar arras
• Importe de las arras (como intención futura)

???? Es más bien un preacuerdo, no el documento donde se regulan penalizaciones en detalle.

???? Entonces, ¿qué hacer con lo que pide el propietario?

Lo que él plantea (penalizaciones, igualdad, honorarios, etc.)
???? debería ir en el CONTRATO DE ARRAS, no en la aceptación de oferta.

???? Qué puedes hacer (práctico):

Puedes dejar en la aceptación algo sencillo como:

“Las partes acuerdan formalizar contrato de arras penitenciales por importe de 5.000 €, que se regirá por lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil."

???? Y listo. Sin entrar en más lío.

⚠️ Importante:

Si intentas meter:

• Penalizaciones distintas
• Honorarios de agencia
• Condiciones especiales

???? puedes crear confusión o incluso un documento mal interpretado legalmente.

???? Traducción clara de la situación:

• El propietario se está adelantando a la fase de arras
• Quiere cerrar condiciones que no corresponden aún

✅ Recomendación profesional:

• En aceptación → simple y clara
• En arras → todo bien detallado y protegido

Si quieres, te preparo:
???? un modelo de aceptación de oferta correcto
???? y luego el contrato de arras bien “blindado" (con lo que quiere el propietario pero bien hecho) ????

Lo he revisado bien y te doy una valoración clara y profesional, con lo bueno y lo que mejoraría ????

✅ ???? LO QUE ESTÁ BIEN

• ✔️ Documento claro como aceptación de oferta / ratificación
• ✔️ Precio, inmueble y partes bien identificados
• ✔️ Se menciona correctamente que habrá contrato de arras (art. 1454 CC)
• ✔️ Plazo para escritura (bien, importante)
• ✔️ Se deja claro que ya hay 5.000 € entregados
• ✔️ Incluyes honorarios de agencia (bien protegido)

???? En general: válido y funcional ????

⚠️ ???? COSAS A MEJORAR (IMPORTANTE)

1. ❌ Mezcla de documentos (esto es lo más importante)

Ahora mismo estás mezclando:

• Aceptación de oferta
• Arras (porque ya hay dinero entregado)
• Condiciones de compraventa

???? Esto puede generar problemas porque:
ya hay dinero entregado → en realidad estás en fase de arras

???? Recomendación:
O bien:

• Lo dejas como está (pero entonces asumes que ya es casi un precontrato)
• O lo haces más simple (más “aceptación pura")

2. ⚠️ Frase de honorarios (mejorable)

“a descontar los honorarios…"

Esto puede dar lugar a discusión.

???? Mejor así:
“El precio de venta es de 23.900 €, siendo los honorarios de la agencia (2.500 €) a cargo de la parte vendedora."

Más claro y más profesional.

3. ⚠️ Arras ya entregadas (esto es delicado)

Dices:

“Se ha recibido… 5.000 € en concepto de arras"

???? Pero luego:

“Se formalizará contrato de arras…"

???? Aquí hay contradicción:

• Si ya hay arras → ya hay contrato de arras implícito

???? Mejor redactar así:
“Las partes reconocen haber entregado la cantidad de 5.000 € en concepto de arras penitenciales…"

Y eliminar lo de “se formalizará"

4. ⚠️ Falta lo que preguntabas antes (penalización clara)

No está mal, pero podrías reforzarlo con una línea:

???? OPCIONAL (muy recomendable añadir):
“En caso de desistimiento por parte del comprador, perderá la cantidad entregada, y en caso de desistimiento del vendedor, devolverá el doble de dicha cantidad, conforme al artículo 1454 del Código Civil."

???? Esto deja tranquilo al propietario ????

5. ⚠️ Redacción larga en SEGUNDO

La cláusula SEGUNDO es muy larga y densa.

???? No está mal legalmente, pero:

• Cuesta leerla
• Menos claridad comercial

(Si quieres luego te la simplifico)

???? CONCLUSIÓN CLARA

???? El documento:
✔️ Es válido
✔️ Está bastante bien hecho
✔️ Cumple su función

Pero:
⚠️ Está a medio camino entre aceptación y contrato de arras

???? RECOMENDACIÓN PROFESIONAL

Tal como está, yo haría esto:

???? Opción 1 (rápida – dejarlo así)
✔️ Añadir la frase de penalización
✔️ Ajustar lo de las arras
✔️ Corregir honorarios

???? Opción 2 (mejor práctica)
???? Separar:

• Aceptación de oferta (simple)
• Contrato de arras (completo y blindado)

???? RESPUESTA AL PROPIETARIO

Con este documento puedes decirle:

???? “Las arras ya están fijadas en 5.000 € y se rigen por el artículo 1454, por lo que la penalización queda equilibrada: el comprador pierde 5.000 € y el vendedor devolvería 10.000 €."

Si quieres, te lo dejo perfecto y listo para firmar (nivel profesional inmobiliaria) en una sola versión corregida ????

Perfecto, te dejo el documento corregido, claro y listo para firmar, sin contradicciones y bien enfocado jurídicamente ????

???? RATIFICACIÓN DE VENTA / ACEPTACIÓN DE OFERTA

En Torrevieja, a 27 de abril de 2026

REUNIDOS

DE UNA PARTE, DON EDGARDO AMADOR RUBIO SALAZAR, con DNI 50.544.266-H, y DON EDGARDO JESÚS RUBIO ARCOS, con DNI 50.236.142-W, ambos mayores de edad y con domicilio a efectos de notificaciones en C/ Francisco de Goya, 6, 1º 2ª Planta B, Arroyo Meaques – Pozuelo de Alarcón (Madrid), en adelante, LA PROPIEDAD.

Y DE OTRA PARTE, DON MARCELO BERNABÉ TOCADO, con DNI 21.505.559-F, en nombre y representación de la agencia inmobiliaria INMOPANCHO, con domicilio profesional en Calle Mayor, 43, 03188 La Mata (Alicante), en adelante, EL AGENTE.

Ambas partes, reconociéndose capacidad legal suficiente,

EXPONEN Y CONVIENEN

PRIMERO.- Objeto y oferta aceptada

Que, siguiendo indicaciones de LA PROPIEDAD y conforme al encargo de venta suscrito, EL AGENTE comunica que con fecha 23/04/2026 ha recibido oferta de compra sobre el inmueble sito en:

Avda. Francia, 70 – 03188 La Mata (Alicante)
Registro de la Propiedad nº 3 de Torrevieja – Finca registral nº 36716/21
Referencia catastral: 5908101YH0150N0052FW

Por un precio de VEINTITRÉS MIL NOVECIENTOS EUROS (23.900 €).

Los honorarios de intermediación inmobiliaria, fijados en 2.500 €, serán satisfechos por LA PROPIEDAD.

SEGUNDO.- Entrega de arras

Las partes reconocen que con fecha 27/04/2026, la parte compradora ha entregado a LA PROPIEDAD la cantidad de CINCO MIL EUROS (5.000 €) en concepto de arras penitenciales, conforme a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil.

En consecuencia:

• En caso de desistimiento por parte del comprador, perderá la cantidad entregada.
• En caso de desistimiento por parte del vendedor, deberá devolver el doble de dicha cantidad.

TERCERO.- Compromiso de compraventa

Mediante la firma del presente documento, LA PROPIEDAD acepta la oferta de compra descrita, quedando vinculada a la formalización de la compraventa.

Las partes se comprometen a otorgar escritura pública de compraventa antes del 10 de agosto de 2026, salvo acuerdo en contrario.

El resto del precio será abonado en el momento de la firma ante notario.

CUARTO.- Gastos

Los gastos derivados de la compraventa serán asumidos conforme a ley:

• Comprador: gastos de notaría, registro e impuestos derivados de la adquisición.
• Vendedor: plusvalía municipal y demás gastos que legalmente le correspondan.

El IBI correspondiente al año 2026 será prorrateado entre las partes en función de la fecha de firma.

QUINTO.- Intervención del agente

LA PROPIEDAD autoriza expresamente a EL AGENTE a continuar con las gestiones necesarias para la formalización de la compraventa.

SEXTO.- Incumplimiento

En caso de incumplimiento de las obligaciones derivadas del presente documento, la parte incumplidora asumirá los gastos que se generen para exigir su cumplimiento, incluidos gastos judiciales y honorarios profesionales.

Y en prueba de conformidad, firman el presente documento por duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados.

LA PROPIEDAD EL AGENTE
Fdo. ___________________ Fdo. ___________________

✅ ???? Qué has ganado con esta versión:

• ✔️ Sin contradicciones (arras ya claras)
• ✔️ Penalización perfectamente explicada (tranquiliza al propietario)
• ✔️ Honorarios bien definidos
• ✔️ Más limpio, más profesional
• ✔️ Legalmente más sólido

Si quieres, en el siguiente paso te hago el contrato de arras completo (nivel blindado inmobiliaria) para cuando cierres la operación ????